今天，我们着重分析一下有关土地抵押。
>>>>>>>>>>>>信托产品<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
【土地抵押概念】
土地抵押是指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。
【土地使用性质】
土地使用权：是指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。土地使用权的性质分为国有土地使用权和集体土地使用权。
国有土地取得的方式主要有：出让、划拨、出租、入股等。
土地使用类型分为国有土地出让和国有土地划拨。这两种性质的土地均可以进行抵押。
【土地估值】
一
价值标准
土地使用权抵押价值应是以抵押方式将土地使用权作为债权担保时的价值。对不同性质的土地使用权进行估价时，采用不同的价值内涵和标准。
经出让取得的土地使用权是当前各种土地使用权形式中一种比较完整的土地使用权，一般应体现其完全市场条件下应有的价值，所以估价应采用公开市场价格标准。
经划拨取得的土地使用权是一种不完全的使用权形式，其使用权价值与出让或转让的市场方式取得的土地使用价格相比，主要差别在于是否包含土地出让金。
二
出让且尚未开工建设的土地使用权抵押评估时应注意的问题
1、明确地价款是否交清。若分期或延期，需计算利息，并在抵押价值中扣除。此外若项目地块较大，可能要分割抵押。
2、明确拆迁安置及场地平整情况。若拆迁安置由开发商负责，应弄清拆迁安置或征地费用是否已付清或拆迁安置是否安毕、商业用地是否有回迁等。另外还注意红线外市政基础设施条件和红线内市政条件及场地平整情况。
3、注意是否是闲置土地，闲置时间是否超过两年。因为按法律规定，出让土地闲置两年以上，政府有权无偿收回。
对于闲置时间较长的或贷款还款期限迟于规定的二年闲置期限时间的土地抵押，严格上应要求开发商办理土地延期手续较为安全。例如土地已闲置一年半，现办理抵押贷款，期限一年，如果半年后土地仍未开发，政府无偿收回土地，银行的抵押收益就会受损。
4、注意土地剩余年限。出让土地是有年限的，随着土地剩余使用年限的减少，土地价值也会减少。
【土地使用权的处置】
不同性质的土地在处置时会面临不同的问题：
划拨性质的土地在处置时，最常见的是缴纳一定的土地出让金变更土地性质为出让；或者保持划拨性质但需要上缴土地收益。所以划拨土地在评估时需要充分考虑以上两个因素。
在以上两种方式中，第一种缴纳土地出让金相对手续简单，也最为常见，但是需要注意的是：一般情况下，要先行缴清土地出让金后才能办理土地性质转变和转让。
出让性质的土地相对简单一些，在处置过程中也存在以下几个问题需要注意：
1、部分土地的购买人需要具备相关资质。
2、是否符合规划相关要求，调整规划的，需要审批并补缴土地出让金。
3、投资总额是否达到转让的要求。
4、如果变更用途，需要审批并补交差额部分土地出让金。
5、抵押人原出让合同中是否有限制性条款约定。
在这里我们要特别注意，以国有土地使用权作为抵押担保物，安全性较高，增值空间大，然而，其中的风险也不容小觑。首先是法律风险。所抵押的土地使用权要符合法律法规。还需注意，如土地闲置超过两年将被无偿收回、土地开发未达投资总额25%不可转让等等，只有综合考虑这些法律因素，才能正确评估风险、揭示风险和防控风险。
【土地抵押防范措施】
一
加强对土地取得方式的了解
土地的取得方式包括划拨、出让、拍卖等。目前实际操作中接触较多的土地取得方式为出让，也存在部分通过划拨方式取得的土地，这类土地在变现时必须补交出让金，这将导致在抵押权实现过程中实际所剩土地价款有限。此外，部分用途的土地使用权进行抵押时，由于其用途较难处置，容易造成抵押风险。
二
加强对土地未来规划情况的了解
在审查时，应该了解每宗土地的土地信息，包括规划用途、地类、权属、地价、土地建筑密度等情况。对拟进行抵押的地块，要了解现状信息、土地权利的限制性条款等。同时，应该重点审查土地目前开工建设情况，谨防超期未开发被政府收回。
三
合理设计抵押方案
针对土地使用权抵押，如果土地上有在建工程，最好一并进行在建工程抵押登记，设计抵押方案的时候可以参照房地产开发贷款，明确贷款期限、制定合理的还款计划、按照项目开发进度分次提款。
四
动态掌握当地土地政策
定期掌握各地指导地价情况，关注土地实际价值以及二级市场交易情况等，避免土地实际价值贬值的情况。同时应关注抵押登记政策变化，目前多地已进行抵押登记中心合并，设立不动产登记中心。抵押权人应了解各地具体的抵押登记政策，避免造成抵押登记不规范无效情况。
五
关注抵押人生产经营情况变化
例如企业名称是否发生变更、生产经营情况是否出现恶化等。谨防因企业名称变更，而土地证以及他项权证未进行相应抵押人名称变更而造成抵押登记效力不足等风险隐患。
六
加强贷后管理手段
在实际操作中，曾出现将土地使用权抵押给第一抵押权人，而之后又将地上建筑物抵押给第二抵押权人，因为贷后管理工作不到位，实际中经常出现抵押人再次抵押情况出现。针对这种情况有两种观点，第一种观点认为，这两个抵押合同都是无效的，因为这两个合同都违反了“房随地走、地随房走”的原则。第二种观点认为抵押人将土地使用权抵押给他人以后，由于土地使用权和地上房屋的不可分离性，意味着他已经将土地之上的房屋抵押给他人，如果以后再将地上建筑物抵押给他人，则此种行为无效，针对这种纠纷情况在处置过程中只能以诉讼方式解决。
因此，为了防范相关授信风险事件发生，针对仅采用土地使用权进行抵押的，应严格跟进项目开发进度，一旦在建工程可以办理抵押，应在第一时间通知抵押人配合办理相关抵押工作，后续可以办理产权证时再转为正式房产抵押登记。
【结束语】
在信托产品中土地抵押是较为常见的抵押形式，通过本文的学习，投资者在选择产品时可以自行分析产品中出现的土地抵押，合理规避风险。